EL SUEÑO DE LA VIVIENDA PROPIA
JUAN SIN TECHO
En la Argentina, ninguno de los sistemas vigentes ofrece posibilidades de vivienda para el ciudadano medio. Ocho millones de argentinos aguardan ahora las posibles soluciones del Banco Nacional de la Vivienda

"Vendo mis ojos al mejor postor, para conseguir vivienda digna y asegurar el bienestar de mis hijos huérfanos.” Esta solicitada, confundida entre avisos comerciales, desconcertó a los lectores de un vespertino de Buenos Aires a comienzos de septiembre último. Parecía una broma macabra. Para los muchos que no vieron el film italiano Il boom, protagonizado por Alberto Sordi, donde se plantea una situación similar, el drama de este hombre resulta inverosímil.
Como el anónimo Juan Sin Techo de la solicitada, unos ocho millones de argentinos están obligados a sacarse la grande o a cobrar una herencia... o a vender parte de su cuerpo para conseguir un techo. Una infinita cadena de frustraciones aleja cada día más a los aspirantes que solo cuentan con un sueldo para comprar una vivienda.
Según los datos del Consejo Nacional de Desarrollo (CONADE), en 1965 el déficit alcanzaba a 1.352.000 unidades de vivienda, a las que se agregan las 142 mil unidades precarias o deficientes de las zonas urbanas del país y 427 mil del sector rural, lo que hace un total de 2 millones de viviendas. Además, un tercio de la población argentina carece de comodidades indispensables. Las villas de emergencia, los edificios antiguos o casi derruidos, el hacinamiento que se registra en las ciudades, la improvisación de alojamientos y la multiplicación de hospedajes transitorios, son también —aunque no integran las estadísticas— parte del problema de la vivienda.

Derecho Inexistente
"Con el gobierno y los obreros, encararemos definitivamente la solución del problema habitacional”, declaró en una oportunidad, Ernesto García Olano, subsecretario de Vivienda, durante el gobierno de Illia, ratificado como secretario por el gobierno revolucionario. No fue el primero ni el último de los funcionarios que prometió una mejor distribución de los fondos estatales para procurar vivienda a las clases de pocos recursos. Pero hasta el mensaje de Onganía, a comienzos de noviembre, persistía la incertidumbre acerca de los planes de gobierno. El proyecto de crear un Banco Nacional de la Vivienda, donde se con centre la acción del Estado, abre una esperanza, la única posible para que el derecho a una vivienda digna deje de ser una ilusión inscripta en la Carta Magna. El balance es angustioso: mientras en 1958 se escrituraron en el Banco Hipotecario 50.499 préstamos, en 1963 los préstamos no superaban los 4.900. Juan Sin Techo, solicitante de un crédito oficial, se ve obligado a pagar el 25 % de la suma requerida en cuotas de ahorro que pueden integrarse en un plazo que varia entre dos y cinco años. Luego de interminables trámites obtendrá su préstamo, pero la angustia recién comienza: generalmente el banco cotiza su operación en un 80 por ciento del monto que se ha comprometido a entregar. Aparte del 20 por ciento que el interesado ha ahorrado, deberá desembolsar otro 20 por ciento que el banco no le otorga. Juan Sin Techo se enfrenta con la muralla del desamparo y la impotencia: se verá obligado a abonar personalmente un 40 por ciento de la operación.
"El Estado debe adoptar de una vez por todas su papel incuestionable, formulando una política nacional de vivienda clara y realista”, anticipó a Panorama el arquitecto Juan Antonio Ballester Peña, director del Consejo Federal de Inversiones.
Sin esa política relacionada con la construcción: la financiación, venta y legalización de las operaciones inmobiliarias, seguirán como hasta ahora libradas al azar.

Familias enjauladas
“Vamos, salga de aquí, nada de periodistas." El dueño de la pensión cerró enérgicamente el paso las visitas están prohibidas. Largos pasillos, angostas y oscuras escaleras, un espectáculo degradante, vedado al interrogatorio y a la curiosidad. Los ruidos orquestan el llanto de los chicos, los gritos de la televisión, los reclamos de las madres: un clima de cotidiana ansiedad.
Medio millón de personas esparcidas en cuarenta mil pensiones de Retiro, Once, Constitución y barrios suburbanos, se hacinan en cuartos con cuatro y seis camas. Años atrás las habitaban familias que poco a poco las fueron abandonando por la antigüedad y sordidez de los edificios. Entre los inquilinos —la gente de paso fue reemplazada por otra que habita permanentemente— empezaron a caracterizarse dos grupos bien diferenciados: los solteros y los casados. Ahora, los precios dependen del número de camas —para una familia o para un grupo de
solteros— que se pueden llegar a colocar en una habitación.
Un matrimonio con o sin hijos paga de 10 a 13 mil pesos mensuales por habitación, una cifra que devora el 50 por ciento del sueldo. Estas sumas no incluyen comida ni desayuno y algunos servicios se cobran aparte: plancha (hasta 100 pesos la media hora), radio (800 pesos por mes), televisión (más de 1.000 pesos mensuales), heladera (entre 700 y 900 pesos).
El ambiente familiar anormal es causa frecuente de desequilibrios psicológicos. La inexistencia del ámbito personal —divulgan los psicólogos, sociólogos y urbanistas— origina serias neurosis que se van sumando y suelen provocar en las pensiones y en las estrechas casas de departamentos tensiones, reyertas, peleas constantes, que agudizan el vértigo de la promiscuidad.
La dificultad para conseguir habitación higiénica, la necesidad de los miembros de la familia de trabajar separadamente, la falta de libertad en el trabajo urbano, a escasez de transportes adeudados con qué trasladarse, causan desórdenes emocionales. Estos se traducen con facilidad en el alcoholismo, la prostitución, la delincuencia y el suicidio”, puntualiza, desconsolada, la doctora Dora González.
Paulatinamente, la familia se desintegra. Juan Sin Techo no tiene escapatoria. El último recurso que le queda es levantar su rancho en una de las tantas villas miseria del Gran Buenos Aires. Ya ochocientos mil vecinos le precedieron en la opción por ese remedio.
En la Argentina, las semejanzas con la Edad Media, son cada día más estrechas. En 1949, en la Capital Federal, 10 mil familias estaban alojadas a razón de 7 personas por habitación. En 1966, 7 millones de habitantes tratan de supervivir entre cuatro paredes.
El 50 por ciento de la población soporta, además, carencia de cloacas y el 50 por ciento de gas y combustible directo. Según la Comisión tara Asuntos Latinoamericanos de las Naciones Unidas, el déficit habitacional argentino alcanzará en el año 2.000 los 6 millones de unidades. La Organización de Estados Americanos calcula en 150 mil por año, durante tres décadas, las construcciones necesarias para suprimir nuestro déficit: pero en la actualidad, el promedio de edificación anual no llega ni a la mitad de esa cifra.

3 millones de horas
Los técnicos y las estadísticas revelan que el crecimiento arquitectónico en torno de la Capital Federal y del Oran Buenos Aires —a granees distancias de los lugares de trabajo— ocasiona un caos económico que se expresa en cifras multimillonarias. Un millón de empleados y obreros pierden, en los medios de transporte, 375 mil jornadas laborales, igual a 3 millones de horas hombre de trabajo, algo así como si se quemaran o destruyeran 300 viviendas de tipo medio cada 24 horas.
La población nativa crece en una proporción del 1,7 por ciento anual y cada año hay que albergar a 375 mil nuevos seres. El problema de la vivienda tiende a complicarse y agudizarse hora tras hora. Se hace necesario construir a pasos agigantados.
El interventor interino de la Dirección General de Préstamos Personales y con Garantía Real, ingeniero Florencio Arnaudo, reconoció que la superficie mínima que debe tener una vivienda para resultar “confortable” es de 16 metros cuadrados por persona; por debajo de los 12 metros cuadrados se traspone el límite crítico que compromete las normales relaciones familiares. Menos de los 8 metros por persona se supera el limite patológico. Para la neurosis y la claustrofobia no hay fronteras. Una vivienda “confortable”, sin embargo, no es más que una pieza y cuesta 450 mil pesos.

La crisis que no ceja
La estabilidad en los costos y la ausencia de una ley de alquileres generó, a partir de 1933 y hasta 1944, una abundancia increíble de viviendas que hizo difícil la locación. Por 180 pesos se conseguían estupendas casas. Una buena sala amueblada, en plena zona céntrica, se podía alquilar por 60 pesos mensuales.
Representantes de distintos sectores de opinión, entrevistados por Panorama, coincidieron en fijar fecha al despertar del problema: 3 de agosto de 1943, durante la presidencia del general Pedro P. Ramírez, cuando "demagógicamente —objetan— rebajó por ley el 10 por ciento de los alquileres, cundiendo el desaliento en la construcción”.
El desarrollo industrial que irrumpió en Buenos Aires en la década del 40 fue el principal motivo que atrajo a las poblaciones desocupadas del interior. Paso a paso, inundaron los barrios céntricos y aledaños, pero no bastó: la marea, agitada, cruzó el límite urbano de la capital y se alojó en los suburbios. Cuando los suburbios no bastaron, afloraron como hongos
las villas transitorias. En 1945 asomó la cara trágica de la crisis. Sin atenuantes, los alquileres y los costos subieron estrepitosamente.
“La apetencia del confort de la ciudad, el acrecentamiento de una vigorosa clase media, la inflación, la falta de previsión y de confianza, la mala organización de los alquileres —analiza el especialista doctor Ival Rocca— y una excesiva burocracia, fueron las principales causas que provocaron la escasez de viviendas.”
Los presidentes que sucedieron a Ramírez actuaron con sutileza: la ley que disponía la congelación de los alquileres favorecía a la mayoría del pueblo votante. Sus opositores la utilizaron como un reiterado “latiguillo” que les servía para argumentar en periódicos, panfletos y revistas su descontento.
La construcción menguó, los propietarios reticentes se fueron preguntando la utilidad de disponer de grandes capitales para tan pocas ganancias. Los créditos, sin embargo, no escasearon, pero en los posteriores veinte años no fueron suficiente incentivo como para emprender “las hazañas temerarias de los constructores”. La constante devaluación del peso fue —entre otras— el arma trágica que hirió de muerte a los empresarios; edificar dejó de ser negocio.

El déficit que crece
“En el gran hogar argentino, cada argentino debe tener un hogar”. En los pasillos y columnas de muchas oficinas públicas un publicitado cartel informa a los que esperan y transitan sobre las eufóricas intenciones oficiales para remediar el más cruento, temido y fantasmagórico de los problemas nacionales: la falta de viviendas. Pero las retracciones económicas, las alzas y bajas de las disponibilidades presupuestarias de los entes estatales, suelen dejar los planes en programas.
A fines de 1960, el déficit de viviendas económicas llevó a un gran sector de la clase media a buscar propuestas de las flamantes compañías de Ahorro y Préstamo. A poco de inauguradas cundió el desaliento: estafas, quiebras fraudulentas y “manoseos” criminales con los fondos de los esperanzados inversores, aniquilaron los cálculos optimistas.
La Superintendencia de Ahorro y Préstamo —hoy Caja Federal de la Vivienda— no dio abasto al mar de operaciones y la temible burocracia terminó por enseñorearse del sector privado, truncando ahorros y pequeños depósitos iniciales.
Pese a todo, los deseos del público por intentar soluciones perduraron. En seis años se escrituraron 15.833 préstamos por un importe de 9.258 millones de pesos, que sumados a lo devuelto a muchos ahorristas —por rescisiones y anticipos— representan 10.372 millones de pesos.
Los planes de ahorro y préstamo establecen que el suscriptor debe acumular mensualmente el uno por mil del monto contratado, hasta tanto se concrete el préstamo. Una vez otorgado, el crédito se devuelve en cuotas mensuales que varían según los plazos de amortización que cada entidad establece. En muchas, cuando el préstamo es de un millón de pesos y el suscriptor ya cumplió con el ahorro del 25 por ciento, puede devolver el monto restante en 93 cuotas mensuales de 11.250 pesos cada una, incluyendo intereses y cargas totales.
Con el millón en la mano, empieza para el beneficiario otra pesadilla: los precios de casas y departamentos se han cuadruplicado. La inflación y la especulación arrasaron sus esperanzas. En los cinco anos que demoró en capitalizar el 30 por ciento del préstamo solicitado, el departamento que costaba un millón de pesos saltó a la astronómica cantidad de 4 millones. Lo que la compañía le entrega no le alcanzará ni para la seña.

Delincuentes de la vivienda
El proceso es singular: solo ocurre en la Argentina, porque es el único país del mundo donde el incremento de los costos en la construcción supera el 40 por ciento anual. Aquí se necesitan entre 40 y 45 horas-hombre para un metro cuadrado de edificación. En otros países bastan y sobran de 8 a 10 horas-hombre. Imperan entre nosotros las técnicas tradicionales y siempre se cae en un circulo vicioso: los precios podrán abaratarse —juzgan los productores— si se da comienzo a una decisiva etapa de industrialización masiva. Pero resulta imposible hablar de industrialización hasta tanto no existan planes concretos de vivienda que posibiliten una demanda continua.
De ahí que el círculo se multiplique y tarde en cerrarse: de las 3 ó 4 viviendas que se construyen por cada 1.000 habitantes, dos son reposición de las que se deterioran.
No obstante la falta de apoyo crediticio, el sector privado ha llegado a construir la mitad de las obras que se había propuesto. Fueron destinadas a clases de altos recursos. Los Juan Sin Techo —los que no pueden disponer de 300 a 400 mil pesos iniciales— seguirán esperando, con amargura y estoicismo. “No puede existir estimulo nacional para el ahorro con nuestra inflación —confesó el ingeniero César M. Polledo, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción— y les aseguro que no es la construcción lo que encarece, sino el dinero lo que se envilece.”
Los industriales viven en un lamento permanente; los interesados se someten al desconsuelo. Las alzas en los precios no son los únicos enemigos: también los intermediarios son innumerables.
Al precio total de la unidad se le debe agregar el inesperado 3 por ciento del contrato (en los alquileres) y hasta el 10 por ciento (en las compra-ventas) que el intermediario —no siempre es martillero profesional y su única molestia es usar el teléfono para concretar la operación— fija como honorarios. De esta forma, un departamento de 2 millones de pesos sufre un recargo de 160.000 pesos.
Los trámites posteriores —gastos de escrituración, inscripción en el Registro— componen, también, parte del complot contra el comprador. La demora en concretar la operación se presta a las maniobras de un vendedor inescrupuloso que puede llegar a vender tres, cinco y hasta siete veces un mismo departamento.
En otros casos, la policía ha descubierto organizaciones delictivas que lucraban en el negocio habitacional con ribetes cinematográficos. Un aviso en los diarios —“se alquilan habitaciones por 3 mil pesos”— atraía a un ávido gentío que, debiendo pagar un previo depósito como garantía al intermediario, jamás pudo gozar las delicias de una vivienda barata. En cambio, le esperaban departamentos por 15 mil pesos. Si con justa razón se negaba a alquilarlos, perdía definitivamente el depósito.

Soluciones de fondo
"No existe el problema de la vivienda —denunció con tono admonitorio el arquitecto Francisco García Vázquez—: es una derivación de otros, como los déficit en sanidad, educación, y la no explotación a fondo de las riquezas naturales.”
Países, ciudades, regiones enteras destrozadas por los bombardeos en la Segunda Guerra Mundial se recuperaron, remozados, en un par de años. En unos casos, se las reconstruyó milímetro a milímetro, respetando las tradiciones y los lugares históricos. Gracias al empeño de arquitectos e ingenieros, edificar una ciudad en menos de un mes, depende hoy solo de la intención, la tenacidad y el dinero para hacerlo.
Sin embargo, no solo la Argentina vive aletargada en materia de construcciones. Nos queda el consuelo del mal ajeno. El Consejo Económico Social de las Naciones Unidas ha reclamado con carácter de urgencia la colaboración de regímenes y gobiernos: “La población mundial —aseguran— aumenta a pasos agigantados; hay que construir nuevas viviendas adecuadas para hacer frente a la expansión demográfica. De lo contrario, la población adicional tendrá que hacinarse obligatoriamente en las viviendas existentes, vivir en estructuras provisionales o quedarse sin hogar”.
En Asia, el déficit ascendía hace dos años a 145 millones de unidades. En los Estados Unidos, 2 millones y medio de viviendas fueron clasificadas como "deterioradas” y 4 millones carecían de retrete privado, cuarto de baño o agua corriente.
La falta de viviendas en Europa (con exclusión de la Unión Soviética) puede estimarse en más o menos 14 millones. En el Viejo Continente el crecimiento de la población exige la construcción de un millón de unidades cada año y la reposición de las existentes requeriría la edificación anual de otro millón más. En Chile, la proporción de la población que vive en cuartos de conventillos, ranchos, chozas y albergues improvisados superaba el 20 por ciento. En algunas ciudades peruanas, la proporción de habitantes de “barriadas promiscuas” llegaba al 70 por ciento en Chumbote y al 40 por ciento en Arequipa. En Uruguay, los conventillos, cantegriles y ranchos albergaban en 1965 unas 200 mil personas.
En nuestro país, el paisaje de los departamentos sin terminar —“esqueletos deformes y humedecidos”— se ha ido agravando en el último decenio. La ausencia de créditos, los “manejos” de ciertos constructores y el repentino Incremento de los costos frustraron los sueños de millones de compradores. Si, según los expertos, una familia de pocos ingresos debe destinar, para adquirir vivienda, un 25 por ciento de sus ingresos —suponiendo que el 75 por ciento del salario mínimo vital es suficiente para subsistir—, deberá esperar 20 años para tener su techo propio.
Queda una excepción: que el sindicato al que esté adherido alguno de los miembros de la familia corra en su ayuda. Fuertes asociaciones gremiales —Luz y Fuerza, Federación de Empleados de Comercio, Bancarios— ofrecen planes accesibles de adquisición de viviendas. Un departamento tipo (alrededor de 75 m2) es vendido por los gremios a 15.000 pesos por metro cuadrado, compitiendo contra un precio de plaza que supera los 30.000 pesos por igual superficie.
El Sindicato de Luz y Fuerza lleva entregadas 3.000 viviendas y están en etapa de construcción otras 2.000. Han creado una cooperativa propia y compraron un corralón que sirve de depósito y acopio de materiales. La forma de pago del departamento varia de acuerdo a los planes estipulados, pero puede resumirse en los siguientes pasos: el afiliado se inscribe en un sorteo público; si la suerte le sonríe, mientras dure la construcción, debe depositar, a manera de ahorro, 5.000 pesos mensuales; una vez entregada la vivienda, el sindicato le financia el resto de la operación a 20 años con el 10 por ciento de interés.
“La solución consiste en transformar la Caja Federal de la Vivienda en un banco, en el que ingresarán las sociedades de ahorro y préstamo y las innumerables entidades que financian la construcción, para evitar la actual dispersión de esfuerzos. El Banco deberá operar aplicando, ‘ineludiblemente’, el sistema del Crédito Recíproco —afirma el doctor Néstor Salotti, introductor del sistema en el país— por cuanto el Ahorro y Préstamo adolece de irrealidad. Con planes adecuados, en base a crédito recíproco, y una inversión de, por ejemplo, 10 mil millones de pesos, pueden adjudicarse préstamos por valor de 40 mil millones.”
En su mensaje del mes anterior, el presidente Onganía anunció que el Banco Hipotecario Nacional lanzaría de Inmediato una nueva suscripción pública de sus planes de ahorro y préstamo, por 14.400 millones, empleando otros 7.600 millones para satisfacer pedidos de elevación de montos. El ahorro popular se canalizará a través de la Caja Nacional de Ahorro Postal.
Pocos días después, el secretario de Vivienda, Ernesto García Olano, anunciaba una inversión pública de 40 mil millones de pesos —el 60 por ciento de los cuales será aportado por el Banco Hipotecario— para el plan de vivienda 1967. En él se sustituyen los préstamos en efectivo por la adjudicación de unidades elegidas previamente por los suscriptores entre las 5.000 que pondrá en venta el Banco en lo que resta del año y en 1967.
Una inversión global no inferior al 4,5 por ciento del producto bruto nacional bastaría para satisfacer las necesidades de ocho millones de argentinos.
Eduardo Savloff y Daniel Muchnik
Revista Panorama
12/1966